Учет у арендодателя

Учет у арендодателя
 
   
   На практике часто возникает ситуация, когда после окончания действия договора арендатор возвращает отремонтированный и улучшенный объект (конечно, если договор аренды предусматривал право арендатора проводить любые виды ремонта и улучшений). Если же арендодатель не компенсирует арендатору стоимость произведенных улучшений, или возникать налоговые последствия такой операции в его учете? Об этом и поговорим далее
   
   Правовой аспект и документальное оформление
   
   Заключая договор аренды, его стороны могут закрепить право арендатора проводить улучшения и ремонт объекта, полученного в аренду. По умолчанию текущий ремонт выполняет арендатор, а капитальный - арендодатель, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 776 Гражданского кодекса Украины, далее - ГКУ).
   
   По истечении срока договора аренды, особенно в тех случаях, когда проведены улучшения нельзя отделить от объекта аренды без его повреждения, могут возникать два варианта развития событий:
   
   1. Арендатор, руководствуясь правом, предоставленным ему ч. 3 ст. 778 ГКУ, может требовать возмещения стоимости понесенных им расходов на улучшение объекта аренды или зачисление их стоимости в счет арендной платы.
   
   2. Арендатор может отказаться от такого права, арендодатель по тем или иным причинам не намерен возмещать арендатору «улучшающих» расходы.
   Нас интересует именно второй случай. На практике у арендодателя возникает вопрос: как отразить операцию по получению улучшенного объекта аренды в бухгалтерском и налоговом учете?
   
   Однако, прежде чем рассматривать учетные моменты, следует выяснить, что именно происходило с объектом - ремонт или улучшение, и что получает арендодатель после завершения аренды - результаты работ или актив, а возможно, и ничего.
   
   Итак, ГК не определяет понятие «ремонт» и тем более не разъясняет разницу между текущим и капитальным ремонтом, как и не показывает, что понимать под термином «улучшение». Как правило, такие определения содержатся в отраслевых приказах, а также в П (С) БУ. Разница между этими понятиями в том, что текущий ремонт восстанавливает предыдущее состояние объекта, благодаря чему его можно снова использовать в хозяйственной деятельности. В свою очередь, под улучшением подразумевается модернизация, модификация, достройка, дооборудование, реконструкция объекта аренды, что приводит к увеличению будущих экономических выгод, которые первоначально ожидались от его использования (п. 6 П (С) БУ 14 «Аренда» ). То есть в результате улучшения, объект аренды становится качественно лучше и растет в цене. Таким образом, во время ремонта происходит восстановление поврежденного объекта аренды до его исправного состояния, а при улучшении - улучшение его качественных характеристик. К тому же в результате проведения улучшений объекта аренды, которые нельзя отделить от него (так называемые неотделимые улучшения), они переходят в собственность арендодателя как составная часть объекта аренды (див.ч. 5 ст. 778, ч. 1 ст. 334 ГКУ). Это имеет решающее значение для учета улучшений, ведь во время проведения ремонтных работ о переходе права собственности не говорится.
   
   И еще несколько слов о «юридические» моменты проведения улучшений, прежде чем мы перейдем к учетным вопросам. Несмотря на то что договором предусмотрено право арендатора на проведение улучшений объекта аренды, последнем все же стоит иметь отдельный письменное разрешение арендодателя на их проведение (ч. 1 ст. 778 ГКУ), особенно в случае, когда речь идет о большой объем работ . Также не следует забывать о том, что передача произведенных улучшений должна быть оформлена соответствующим первичным документом, например, актом приема-передачи улучшений, также об улучшении можно указать в акте приема-передачи объекта во время его возвращения.
   
   Подытожим!
   
   Получая объект аренды, арендодатель должен быть готовым к тому, что арендатор может требовать от него возмещения стоимости произведенных улучшений объекта. Такое требование является обоснованным в случаях, когда договор аренды позволял арендатору осуществлять улучшение, а также при наличии подтверждающих документов. Одновременно арендатор может передать обратно объект, не требуя никаких компенсаций за проведенные улучшения, или арендодатель может решить не проводить компенсацию за осуществленные арендатором улучшения объекта по тем или иным причинам.
   
   Налоговый учет
   
   Налог на прибыль
   
   Правила учета возврата объекта аренды по окончании договора регулирует п. 146.20 НКУ. Согласно этому пункту, в случае возврата объекта аренды арендодатель не изменяет стоимость основных средств, которая амортизируется, или расходы на сумму затрат, понесенных арендатором для улучшения такого объекта.
   Обратите внимание, п. 146.20 НКУ указывает арендодателю на:
   
   1) улучшение основных средств, то есть такие расходы, понесенные арендатором на увеличение будущих экономических выгод, которые первоначально ожидались от использования объекта (о любой текущий ремонт в этом пункте не указывается);
   
   2) такие переданы улучшения арендодатель не имеет права отражать в своих налоговых расходах. По нашему мнению, это правило касается случая, когда арендодатель не компенсирует арендатору «улучшающих» расходы. Ведь в случае компенсации имеет место сделка по приобретению арендодателем расходов на улучшение объекта, а соответственно, будут и налоговые расходы.
   
   Аналогичное мнение было высказано органом Миндоходов (категория 102.18.02 информационного ресурса «ЗРЕНИЕ»).
   
   Однако, означает ли это, что, возмещая таких расходы и не отражая их в налоговом учете, арендодатель ставит точку на этой операции? Считаем, нет. Ведь п. 146.20 НКУ ничего не говорит о доходах. А арендодатель, согласитесь, получил объект в лучшем состоянии, чем передавал, поэтому можно сказать, что он бесплатно получил некоторые результаты улучшающих работ (услуг) от арендатора.
   
   Поэтому, в случае когда по истечении срока договора арендатору не возмещается стоимость выполненных им работ по улучшению объекта аренды, у арендодателя такие работы считаются безвозмездно полученными (пп. 14.1.13 НКУ). В отчетном периоде, в котором истек срок действия договора аренды, арендодатель должен отразить доход в размере стоимости полученных результатов работ по улучшению объекта аренды, но не ниже их обычной цены (пп. 135.5.4, п. 137.10 НКУ). Правда, определить обычную цену переданных результатов работ фактически невозможно. В этой ситуации нормы ст. 39 НКУ не применяются, ведь о контролируемых операции не идет (пп. 39.2.1 НКУ). Не помогут в определении обычной цены и правила пп. 14.1.71ПКУ.
   
   Арендодатель может получить информацию о проведенных работах в арендатора, осуществлял улучшенных работы, а следовательно, и отражал такую ​​операцию в учете. В таком случае доход целесообразно отражать в сумме не меньшей, чем остаточная стоимость условного объекта основных средств, который был создан арендатором на стоимость улучшений. Однако такой подход не идеален, например, часть расходов на ремонт у арендатора могла попасть прямо в расходы без капитализации соответственно до 10% ремонтного лимита (по правилам п.п. 146.11, 146.12 НКУ). Поэтому следует очень осторожно подойти к величине признания дохода.
   
   Например, стоимость переданных результатов работ можно прописать в акте приема-передачи.
   
   По дате отражения дохода - такой доход следует отражать в налоговом отчетном периоде, в котором арендатор вернул арендодателю его основное средство. Это подтверждается актом приема-передачи. Необходимость признания дохода указывают и налоговики (см. «Вестник налоговой службы Украины» № 8 за 2012 год, с. 6).
   
   Также арендодатель должен помнить: поскольку улучшение арендованного объекта основных средств он получил бесплатно, на сумму признанного дохода нельзя увеличивать балансовую стоимость возвращенного из аренды объекта.
   
   НДС
   
   Стоит отметить, что бесплатная передача улучшений объекта оперативной аренды основном подпадает под определение «поставка товаров» (пп. «в» пп. 14.1.185, пп. «В» пп. 14.1.191 НКУ), а потому в соответствии с п . 185.1 НКУ такая передача подлежит обложению НДС.
   
   При возвращении улучшенного объекта аренды при завершении срока договора арендатор должен начислить налоговые обязательства по НДС.
   
   Несмотря на это, рассчитывать на налоговый кредит арендодателю не приходится, ведь результаты работ получено бесплатно.
   
   Подытожим!
   
   Получив по аренде улучшенный объект, арендодатель должен признать доходы на стоимость безвозмездно полученных улучшений. Стоимость таких улучшений целесообразно прописать в акте приема-передачи. Причем налоговые расходы при такой операции у арендодателя не возникнет.
   
   Бухгалтерский учет
   
   При получении результатов работ, не подпадающих под определение активов, в бухгалтерском учете отражать доход не нужно. Это следует из определения дохода п. 5 П (С) БУ 15 «Доход».
   
   Если в результате передачи арендодателю оставленного объекта аренды он ожидает увеличение экономических выгод, которые предусматривались от использования такого объекта, ему следует провести зачет таких улучшений на баланс: Дт 152 «Приобретение основных средств» Кт 424 «Безвозмездно полученные необоротные активы». В таком случае они увеличивают первоначальную стоимость объекта Дт 10 «Основные средства» Кт 152.
   
   По мере начисления амортизации арендодатель увеличивает доход на сумму начисленной амортизации, приходящейся на стоимость улучшений: Дт 424 Кт 745 «Доход от безвозмездно полученных активов».
   
   Пример
 
аренда и расчет
   
   В оперативную аренду передано офисное помещение, стоимость которого на момент передачи составляла 200 тыс. грн. На аренде так же можно начать свой бизнес, как это сделать можно узнать здесь: http://bizoomie.com/kak-pravilno-nachat-svoe-delo/ - с примерами и практическими шагами. Арендатор с предварительного согласия арендодателя осуществил улучшения полученного объекта на сумму 24 тыс. грн, в том числе НДС - 4 тыс. грн. По соглашению сторон после завершения договора проведены неотделимые улучшения бесплатно передаются арендодателю. Такая передача оформлена актом приема-передачи, в котором указана их стоимость на момент передачи 12 тыс. грн.
 
    Успехов Вам! 
 
 

Похожие статьи:

СтатьиСубаренда торговых мест

СтатьиАрендная плата за землю

СтатьиАрендная плата

1582 просмотра

Комментарии

Нет комментариев. Ваш будет первым!